Nachrüstpflicht 2026: Fernablesbare Heizkostenerfassung bis 31.12.2026

Nicht fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung (z. B. Wärmezähler, Heizkostenverteiler, Warmwasserzähler), die bis 01.12.2021 (oder nach § 5 Abs. 2 Satz 4 später) installiert wurden, müssen bis 31.12.2026 die Anforderungen nach § 5 Abs. 2 und 5 durch Nachrüstung oder Austausch erfüllen.

FAKT Durch ein KI-Modell eines anderen Anbieters als der Ersteller blind gegengeprüft · Eintrag im Fristenkalender

Checkliste für Verwaltungen

Die Punkte stammen aus den geprüften Einträgen im Fristenkalender; hinter jedem Punkt steht die Norm.

Zu erledigen

• ☐Bestand der Verbrauchserfassungsgeräte mit Installationsdatum erfassen§ 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV
• ☐Vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahmen (§ 5 Abs. 3 Satz 2, § 11) und der ungeklärten Wirkung von § 12 Abs. 3 (Wärmepumpenfälle, UNKLAR): Nachrüstung oder Austausch so rechtzeitig beauftragen, dass die Anforderungen nach § 5 Abs. 2 und 5 bis zum 31.12.2026 erfüllt sind§ 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV
• ☐Ausnahmegründe nach § 5 Abs. 3 Satz 2 gegebenenfalls dokumentieren§ 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV
• ☐Bestand fernablesbarer Geräte mit Installationsdatum erfassen§ 5 Abs. 4 HeizkostenV
• ☐Anbindungsfähigkeit an Smart-Meter-Gateway und Interoperabilität je Gerät prüfen§ 5 Abs. 4 HeizkostenV
• ☐Nachrüstung oder Austausch so planen, dass die Anforderungen ab 01.01.2032 erfüllt sind§ 5 Abs. 4 HeizkostenV
• ☐Prüfen, ob die Abrechnung verbrauchsabhängig erfolgt (§§ 6 bis 10 HeizkostenV)§ 12 Abs. 1 Satz 1 bis 4 HeizkostenV
• ☐Prüfen, ob entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert ist (bei § 5 Abs. 3 erst nach Ablauf des 31.12.2026) oder ob die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden; dann kommt das Kürzungsrecht von 3 % in Betracht (§ 12 Abs. 1 Satz 2 und 3). Es gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 12 Abs. 1 Satz 4); weitere gesetzliche Ausnahmen (§ 5 Abs. 3 Satz 2, § 11) sind zu prüfen. Wirkung in Wärmepumpenfällen nach § 12 Abs. 3 UNKLAR; daraus wird kein gesichertes Kürzungsrecht abgeleitet§ 12 Abs. 1 Satz 1 bis 4 HeizkostenV

Voraussetzungen prüfen

• ☐Trifft zu? Nicht fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung, installiert bis zum 1. Dezember 2021 oder nach Maßgabe des Absatzes 2 Satz 4 nach dem 1. Dezember 2021 (Abs. 3 Satz 1); Satz 4 des Absatzes 2: Sätze 1 bis 3 gelten nicht, wenn ein einzelner Zähler oder Heizkostenverteiler ersetzt oder ergänzt wird, der Teil eines Gesamtsystems ist und die anderen Zähler oder Heizkostenverteiler dieses Gesamtsystems zum Zeitpunkt des Ersatzes oder der Ergänzung nicht fernablesbar sind§ 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV
• ☐Trifft zu? Anforderungen nach Abs. 2 und 5: fernablesbar (ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten ablesbar) unter Gewährleistung von Datenschutz und Datensicherheit nach dem Stand der Technik (Abs. 2 Sätze 1 und 2); anbindbar an ein Smart-Meter-Gateway (Abs. 2 Satz 3); interoperabel, Schlüsselmaterial dem Gebäudeeigentümer kostenfrei (Abs. 5)§ 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV
• ☐Trifft zu? Hat der Gebäudeeigentümer von der Möglichkeit des § 6 Abs. 1 des Messstellenbetriebsgesetzes für die Sparte Heizwärme Gebrauch gemacht, sind fernablesbare Ausstattungen nach den Absätzen 2 und 3 an vorhandene Smart-Meter-Gateways anzubinden (Abs. 6 Satz 2)§ 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV
• ☐Trifft zu? Adressat der Pflichten ist der Gebäudeeigentümer (§ 1 Abs. 1); ihm stehen gleich: der zur Nutzungsüberlassung in eigenem Namen und für eigene Rechnung Berechtigte (§ 1 Abs. 2 Nr. 1); derjenige, dem der Betrieb von Anlagen im Sinne des § 1 Absatz 1 Nummer 1 in der Weise übertragen worden ist, dass er dafür ein Entgelt vom Nutzer zu fordern berechtigt ist (§ 1 Abs. 2 Nr. 2); beim Wohnungseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Wohnungseigentümer, bei Vermietung einer oder mehrerer Eigentumswohnungen der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter (§ 1 Abs. 2 Nr. 3); beim Lieferer, der unmittelbar mit den Nutzern nach Anteilen am Gesamtverbrauch abrechnet, die Rechte und Pflichten des Gebäudeeigentümers (§ 1 Abs. 3). Beim Wohnungseigentum gelten für Anbringung und Auswahl der Ausstattung die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes oder der Vereinbarung der Wohnungseigentümer entsprechend (§ 3 Satz 2)§ 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV
• ☐Trifft zu? Fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung, installiert bis 01.12.2022§ 5 Abs. 4 HeizkostenV
• ☐Trifft zu? Kosten der Wärme- oder Warmwasserversorgung werden entgegen den Vorschriften der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig abgerechnet (15 %)§ 12 Abs. 1 Satz 1 bis 4 HeizkostenV
• ☐Trifft zu? Der Gebäudeeigentümer hat entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert (bei nicht fernablesbaren Ausstattungen nach § 5 Abs. 3 Satz 1, auch solchen, die nach § 5 Abs. 2 Satz 4 nach dem 1. Dezember 2021 installiert wurden, erst nach Ablauf des 31.12.2026; nicht, soweit § 5 Abs. 3 Satz 2 greift) oder teilt die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mit (3 %)§ 12 Abs. 1 Satz 1 bis 4 HeizkostenV
• ☐Trifft zu? Adressat der Pflichten ist der Gebäudeeigentümer bei der Kostenverteilung auf die Nutzer (§ 1 Abs. 1). Ihm stehen gleich u. a. der zur Nutzungsüberlassung im eigenen Namen und für eigene Rechnung Berechtigte sowie der Betreiber mit Entgeltanspruch gegen den Nutzer (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 und 2). Rechnet ein Lieferer unmittelbar mit den Nutzern nach deren Anteilen am Gesamtverbrauch ab, gelten die Rechte und Pflichten des Gebäudeeigentümers für den Lieferer (§ 1 Abs. 3). Das Kürzungsrecht entfällt im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft (§ 12 Abs. 1 Satz 4)§ 12 Abs. 1 Satz 1 bis 4 HeizkostenV

Ausnahmen klären und dokumentieren

• ☐Liegt vor? Im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich (§ 5 Abs. 3 Satz 2)
• ☐Liegt vor? Unangemessener Aufwand oder in sonstiger Weise unbillige Härte (§ 5 Abs. 3 Satz 2)
• ☐Liegt vor? Ausnahmen nach § 11 Abs. 1 (bei Wärme; bei Warmwasser nach Abs. 2 entsprechend für §§ 3 bis 6 und 8): Räume in Gebäuden mit Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m² · a) (Nr. 1 Buchst. a); Räume, bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist, d. h. Kosten, die nicht durch die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielbaren Einsparungen erwirtschaftet werden können (Nr. 1 Buchst. b); vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertige Räume, in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann (Nr. 1 Buchst. c); Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime sowie vergleichbare Gebäude oder Gebäudeteile, deren Nutzung Personengruppen vorbehalten ist, mit denen wegen ihrer besonderen persönlichen Verhältnisse regelmäßig keine üblichen Mietverträge abgeschlossen werden (Nr. 2); Räume in Gebäuden, die überwiegend mit Wärme aus Rückgewinnungs- oder Solaranlagen oder aus Kraft-Wärme-Kopplung bzw. Abwärmeverwertung versorgt werden, Letzteres sofern der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird (Nr. 3); Befreiung in sonstigen Einzelfällen durch die nach Landesrecht zuständige Stelle wegen besonderer Umstände (Nr. 5)
• ☐Liegt vor? Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt: Die Vorschriften der Verordnung gehen dort rechtsgeschäftlichen Bestimmungen nicht vor (§ 2)
• ☐Liegt vor? Wärmepumpenfälle nach § 12 Abs. 3 Satz 1 (anteiliger Verbrauch aus Wärmepumpen am 01.10.2024 noch nicht erfasst): Die Verordnung ist erstmals für den Abrechnungszeitraum anzuwenden, der nach der Installation der Ausstattung zur Verbrauchserfassung beginnt (§ 12 Abs. 3 Satz 2). UNKLAR, ob und wie sich das auf die Frist nach § 5 Abs. 3 Satz 1 und das Kürzungsrecht bei verspäteter oder fehlender Installation auswirkt; der Eintrag stützt darauf keine Aussage
• ☐Liegt vor? Keine eigene Härteklausel in § 5 Abs. 4
• ☐Liegt vor? Allgemeine Ausnahmen nach § 11 Abs. 1 und 2 HeizkostenV
• ☐Liegt vor? Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt: Die Vorschriften der Verordnung gehen dort rechtsgeschäftlichen Bestimmungen nicht vor (§ 2)
• ☐Liegt vor? Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft (§ 12 Abs. 1 Satz 4)
• ☐Liegt vor? Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt: Die Vorschriften der Verordnung gehen dort rechtsgeschäftlichen Bestimmungen nicht vor (§ 2)
• ☐Liegt vor? Ausnahmen nach § 11 Abs. 1 und 2 (u. a. Räume in Gebäuden mit Heizwärmebedarf unter 15 kWh/(m² · a), Verbrauchserfassung nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich, Alters- und Pflegeheime, Befreiung durch die nach Landesrecht zuständige Stelle): Bei Wärme sind die §§ 3 bis 7, bei Warmwasser die §§ 3 bis 6 und 8 insoweit nicht anzuwenden. UNKLAR, ob § 11 Abs. 2 auch § 6a erfasst; der Eintrag stützt darauf keine Aussage
• ☐Liegt vor? Wärmepumpenfälle nach § 12 Abs. 3 Satz 1 (anteiliger Verbrauch aus Wärmepumpen am 01.10.2024 noch nicht erfasst): Die Verordnung ist erstmals für den Abrechnungszeitraum anzuwenden, der nach der Installation der Ausstattung zur Verbrauchserfassung beginnt (§ 12 Abs. 3 Satz 2). UNKLAR, ob und ab wann das Kürzungsrecht bei verspäteter oder fehlender Installation greift; der Eintrag stützt darauf keine Aussage

Normen: § 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV; § 5 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV; § 11 Abs. 1 HeizkostenV; §§ 3 bis 6 und 8 HeizkostenV; § 2 HeizkostenV; § 12 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV; § 12 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV; § 5 Abs. 4 HeizkostenV; § 11 Abs. 1 und 2 HeizkostenV; § 12 Abs. 1 Satz 1 bis 4 HeizkostenV; § 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV; §§ 3 bis 7 HeizkostenV; § 11 Abs. 2 HeizkostenV; § 6a HeizkostenV

Musterbeschluss: allgemeine Formulierungshilfe

Beschlusstext-Baustein (allgemeine Formulierungshilfe)

Die Verwaltung wird beauftragt, für die Wohnungseigentümergemeinschaft [Bezeichnung / Anschrift der Gemeinschaft] Angebote für die Nachrüstung oder den Austausch der vorhandenen Ausstattung zur Verbrauchserfassung auf fernablesbare Erfassung einzuholen.

Die Verwaltung stellt dazu den Bestand der vorhandenen Geräte mit Installationsdatum dar und legt die Angebote der nächsten Eigentümerversammlung vor. [optional: Die Angebote sind bis zum [Datum] einzuholen.]

Hinweise zur Verwendung

• Der Baustein beauftragt nur die Angebotseinholung und die Vorlage in der nächsten Versammlung. Er trifft keine Entscheidung über Auftrag, Anbieter oder Kosten.
• Er enthält keine Einzelfallbewertung. Ob und wie im konkreten Fall ein Beschluss nötig ist, ist offen und im Einzelfall zu klären.
• Er enthält keine Aussage zur Kostenverteilung und zu Beschlussmehrheiten. Solche Aussagen übernehmen wir erst, wenn sie in einem innerhalb der Redaktion mit KI blind gegengeprüften Eintrag belegt sind.
• Die Vorbereitung ist so rechtzeitig abzuschließen, dass eine bestehende Nachrüstpflicht bis zum 31.12.2026 erfüllt werden kann; diese Frist wird durch den Beschluss nicht verlängert.
• Bei der Angebotseinholung sind die Anforderungen nach § 5 Abs. 2 und 5 HeizkostenV zu berücksichtigen; ob eine Ausnahme nach § 5 Abs. 3 Satz 2 oder § 11 HeizkostenV eingreift, ist gesondert zu prüfen.
• Eckige Klammern sind Platzhalter und vor Verwendung auszufüllen oder zu streichen.

Infoblatt für Eigentümer

Das Infoblatt ist in Vorbereitung und noch nicht verfügbar.

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Quellen

• § 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV – https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__5.html (abgerufen am 25.10.2026)
• § 5 Abs. 4 HeizkostenV – https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__5.html (abgerufen am 25.10.2026)
• § 12 Abs. 1 Satz 1 bis 4 HeizkostenV – https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__12.html (abgerufen am 25.10.2026)

Stand der Einträge: 03.11.2026. Keine Rechtsberatung – allgemeine Information; maßgeblich ist der Gesetzestext. Die gesetzliche Haftung bleibt unberührt.